Cum se calculează rata unui credit ipotecar
Rata lunară pornește de la suma efectiv împrumutată, durata creditului și dobânda anuală. Suma împrumutată este prețul locuinței minus avansul plătit din surse proprii. Pentru rate egale, banca folosește o formulă de anuitate: la început plătești o pondere mai mare de dobândă, iar spre final o pondere mai mare de principal. Simulatorul arată separat principalul, dobânda și costurile introduse, ca să poți compara scenarii pe aceeași bază.
Avansul și suma finanțată
Un avans mai mare reduce principalul, rata și dobânda totală. Procentul minim nu este identic pentru toate situațiile: poate depinde de moneda creditului, profilul solicitantului, numărul de locuințe deținute, tipul produsului și politica băncii. Nu trata valoarea implicită din calculator ca pe o condiție garantată. Introdu procentul din oferta scrisă și păstrează separat banii pentru notar, evaluare, asigurări și eventuale lucrări.
Dobânda nominală și DAE
Dobânda nominală este doar o parte din cost. DAE încearcă să exprime anual costul total obligatoriu și poate include comisioane, evaluare, administrare sau asigurări, în funcție de produs. Două credite cu aceeași dobândă nominală pot avea DAE diferită. Compară ofertele pentru aceeași sumă, durată și structură de costuri și citește graficul de rambursare, nu doar rata promoțională din primii ani.
IRCC versus ROBOR
IRCC și ROBOR sunt indici de referință diferiți. Pentru multe credite ipotecare noi în lei cu dobândă variabilă, formula contractuală poate include IRCC plus marja fixă a băncii. ROBOR rămâne relevant pentru anumite contracte mai vechi sau alte produse. Indicele aplicabil este cel din contract; nu îl înlocui în simulare doar pentru că alt indice apare în presă. La o dobândă variabilă, rata se poate modifica atunci când indicele se actualizează.
Exemplu de calcul
Pentru o locuință de 500.000 RON și un avans de 15%, suma finanțată este 425.000 RON. La 25 de ani, diferența dintre o dobândă de 6% și una de 7% poate însemna câteva sute de lei în plus lunar și un cost total semnificativ mai mare. Folosește glisorul de stres pentru scenarii de plus unu, două sau trei puncte procentuale. Testul util nu este doar dacă rata încape astăzi în buget, ci dacă rămâne suportabilă după cheltuielile curente și o rezervă de siguranță.
Cum folosești rezultatul
Calculează cel puțin trei variante: avansul minim, un avans mai mare și o perioadă mai scurtă. Compară rata, dobânda totală și lichiditatea rămasă după cumpărare. Verifică oferta standardizată, DAE, costurile obligatorii, condițiile asigurărilor, rambursarea anticipată și momentul trecerii de la dobândă fixă la variabilă. Păstrează o rezervă pentru reparații, mobilare și perioade cu venituri mai mici. O rată aprobată de bancă nu este automat o rată confortabilă pentru bugetul familiei. Repetă simularea cu venituri prudente și cheltuielile recurente complete. Calculatorul este un instrument de orientare, nu o ofertă de credit și nu înlocuiește analiza eligibilității.