Am văzut în 8 ani de tranzacții zeci de cumpărători la prima achiziție. Cei mai mulți fac aceleași greșeli — și le plătesc scump. Iată-le pe cele mai frecvente, cu ce costă fiecare și cum le eviți.
Pentru defalcarea completă a costurilor de tranzacție, vezi ghidul nostru pilon.
1. Nu faci o evaluare independentă
Ce face majoritatea
Se uită pe Imobiliare.ro, vede prețul cerut și presupune că "asta e valoarea pieței".
Prețul cerut nu e prețul plătit. În București, discount-ul mediu de negociere e 5-10%, iar la proprietăți cu defecte sau expuse mai mult de 90 de zile, poate ajunge la 15%. Dacă plătești prețul cerut fără să negociezi, ai aruncat 5.000-15.000 EUR.
Soluția: cere o evaluare de la un evaluator autorizat ANEVAR (costă 400-800 RON) sau cere o opinie de la un buyer's agent cu acces la baze de date reale.
2. Uiți costurile de tranzacție în buget
Ce face majoritatea
Calculează bugetul ca "prețul imobilului + avans credit" și rămâne fără bani la notar.
La un apartament de 100.000 EUR, taxele de tranzacție (notar, intabulare, comision) adaugă 1.500-3.500 EUR. Dacă nu le incluzi în calcul, ajungi să stai cu ochii în telefon la biroul notarial.
Soluția: folosește calculatorul nostru ca să ai o estimare realistă înainte de a vedea apartamente.
Vezi costurile reale înainte de a semna
Calculator cu date fiscale oficiale 2026, include TVA, comision, credit, Noua Casă.
3. Sari peste verificarea actelor
Ce face majoritatea
Se bazează pe "cuvântul vânzătorului" și pe ce zice agenția.
Asta e probabil cea mai costisitoare greșeală. O ipotecă nedeclarată, o succesiune nedeschisă, o sarcină juridică ascunsă — toate acestea pot face ca apartamentul să fie greu sau imposibil de vândut mai târziu. În cel mai rău caz, ajungi într-un proces care te costă zeci de mii de euro.
Soluția: cere un extras CF actualizat (costă 20-50 RON), verifică istoricul proprietății pe site-ul ANCPI, și cere o opinie juridică înainte de a semna avansul. Notarul va verifica actele, dar e pe fugă — nu e un audit.
4. Alegi primul credit care apare
Ce face majoritatea
Merg la banca unde are contul de salariu și acceptă condițiile primite.
Diferența de DAE (dobândă anuală efectivă) între două bănci poate fi 0,5-1 punct procentual. Pe un credit de 50.000 EUR pe 25 de ani, asta înseamnă 15.000-30.000 EUR în plus plătite.
Soluția: compară cel puțin 4-5 oferte. Poți face asta prin brokeri de credit (intermediari care lucrează cu mai multe bănci) sau direct. Ia în calcul nu doar dobânda, ci și: comisionul de analiză, asigurarea obligatorie, condițiile de rambursare anticipată.
5. Subestimezi costurile post-cumpărare
Ce face majoritatea
Crede că "e gata de mutat" și nu bugetează renovare, mobilare, mutare.
Dacă apartamentul e second-hand și nu e "la cheie", realist vorbind, va avea nevoie de: reîmprospătare vopsea (3.000-8.000 RON), posibil înlocuire parchet / gresie (5.000-15.000 RON), mobilare (10.000-40.000 RON), electrocasnice (5.000-12.000 RON), mutare (800-2.000 RON).
Total realist post-cumpărare: 25.000-80.000 RON, adică 5.000-16.000 EUR.
Soluția: include aceste costuri în calculul de la început. Nu e vina ta dacă apartamentul are nevoie de renovare — e vina ta dacă nu ai bani pentru ea.
Concluzie
Cumpărarea unui apartament e probabil cea mai mare tranzacție financiară din viața ta. Greșelile de cost nu se văd ușor la momentul semnării, dar se văd la 6-12 luni după, când realitatea devine evidentă.
Dacă vrei să eviți toate aceste greșeli fără să le înveți pe pielea ta, prima discuție cu mine e gratuită. În 30 de minute îți spun realist dacă ceea ce urmărești e o afacere bună sau nu.