Ghid complet: costuri reale pentru cumpărarea unui apartament în 2026

Când vorbim despre "costul unui apartament", toți ne gândim la prețul afișat. Dar prețul de tranzacție e doar vârful aisbergului. Taxele notariale, intabularea, comisionul agenției, costurile bancare — toate se adună și, în funcție de situație, pot adăuga între 2% și 10% la prețul inițial.

Acest ghid centralizează toate costurile reale pe care le vei întâlni la cumpărarea unui apartament în România în 2026. Am inclus bazele legale, formule de calcul și exemple concrete. Articolul e lung — l-am structurat astfel încât să poți sări direct la secțiunea care te interesează.

1. De ce contează "baza de calcul"

Primul lucru pe care trebuie să-l înțelegi: taxele nu se calculează neapărat la prețul din contract. Conform legii, notarul folosește întotdeauna valoarea cea mai mare dintre:

• Prețul de tranzacție (ce ai negociat cu vânzătorul)
• Valoarea din grila notarială (studiul de piață UNNPR pe județ/zonă)

În București, în special în zone centrale, grila notarială poate fi cu 10-20% peste prețul real de tranzacție. Asta înseamnă că taxele tale vor fi calculate la o sumă mai mare decât ai plătit efectiv.

Dacă nu cunoști grila, o poți solicita la orice birou notarial — e un document public.

2. Onorariul notarial

Onorariul notarului e reglementat prin Ordinul MJ 177/C/2024 și e identic în toată țara. Sunt onorarii minimale — notarul poate percepe mai mult, dar rareori o face pe piața rezidențială.

Grila se aplică pe tranșe (lei):

La onorariul de bază se adaugă:

• Taxă arhivare: 45 lei (fixă)
• TVA 21% aplicat pe (onorariu + arhivare) — cota majorată de la 1 august 2025 prin Legea 141/2025

Exemplu concret

Pentru un apartament de 100.000 EUR (505.000 RON la curs 5,05):

• Tranșa 200k-600k: 1.705 + 0,9% × 305.000 = 5.550 RON
• + arhivare: 5.595 RON
• + TVA 21%: 5.595 × 1,21 = 6.770 RON

Adică aproximativ 1,34% din valoarea tranzacției.

3. Intabularea la ANCPI

Taxa de intabulare se plătește la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) și reprezintă costul înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară.

• Persoană fizică: 0,15% din baza de calcul, minim 60 lei
• Persoană juridică: 0,50% din baza de calcul, minim 60 lei

Nu se aplică TVA. Pentru același exemplu de 100.000 EUR, intabularea PF este 757,5 RON. E o taxă mică dar obligatorie.

4. Când ai credit: intabularea ipotecii

Dacă finanțezi achiziția prin credit ipotecar, se adaugă și intabularea ipotecii în favoarea băncii:

• 100 lei + 0,1% din valoarea creditului

Exemplu: credit 85.000 EUR (429.250 RON) = 100 + 429,25 = 529 RON.

Programul Noua Casă — excepție

Dacă accesezi creditul prin programul guvernamental Noua Casă, intabularea ipotecii este gratuită. De asemenea, onorariul notarial se reduce cu 30%. Condițiile: locuință sub 120.000 EUR (70.000 EUR în București), avans minim 5%, ipotecă în favoarea statului.

Pentru credit de 85.000 EUR prin Noua Casă, economisești aproximativ 2.400 RON.

5. TVA la imobile noi

Pentru apartamente cumpărate direct de la dezvoltator (pe plan sau în construcție nouă), se aplică TVA. Cota standard din 1 august 2025 este 21%.

Există o cotă redusă de 9%, dar e în regim tranzitoriu și se aplică doar dacă:

• Avans minim 20% plătit până la 31.07.2025
• Livrare până la 31.07.2026
• Locuință sub 600.000 lei fără TVA
• Maximum 120 mp utili
• Cumpărător persoană fizică

La tranzacții între persoane fizice (second-hand), TVA nu se aplică.

6. Comisionul agenției imobiliare

Spre deosebire de celelalte costuri, comisionul agenției e negociabil și variază mult:

• 2% – 6% din preț
• Frecvent: 2,5% – 4%
• Practică uzuală: 2% de la cumpărător + 2% de la vânzător
• La sub 50.000-70.000 EUR: uneori sumă fixă 1.000-1.500 EUR

La orice procent se adaugă TVA 21%. Important: dacă ai un buyer's agent (agent care te reprezintă pe tine, nu pe vânzător), comisionul tău e de obicei 0% — pentru că eu, ca buyer's agent, sunt plătit de obicei printr-o parte din economia pe care o obțin la negociere sau dintr-o fracțiune fixă din preț.

7. Costuri bancare (separate de notar)

Astfel de costuri nu trec prin notariat, dar apar la semnarea creditului. Le enumăr aici informativ — variază mult de la o bancă la alta:

• Evaluare imobil (raport evaluator autorizat): 400-800 RON
• Comision analiză dosar: 0-1% din credit
• Asigurare imobil (anuală, obligatorie): 0,05-0,15% din valoare
• Asigurare de viață (dacă e cerută de bancă): variabilă

8. Impozitul pe transfer (plătit de vânzător)

Nu e costul tău, dar e bine să-l știi ca să înțelegi economia întregii tranzacții:

• 1% dacă vânzătorul a deținut imobilul peste 3 ani
• 3% dacă l-a deținut sub 3 ani

Plafonul de scutire de 450.000 lei a fost eliminat prin OG 16/2022. Orice tranzacție se impozitează, indiferent de sumă.

9. Cum faci un buget realist

La costurile de tranzacție se adaugă inevitabil și altele, pe care mulți le uită:

• Renovare (dacă apartamentul nu e "la cheie"): 5.000-30.000 EUR
• Mobilare: 3.000-15.000 EUR
• Electrocasnice: 2.000-5.000 EUR
• Mutare: 500-1.500 EUR
• Costuri de întreținere (întreținere lunară, fonduri): 200-500 RON/lună

Recomandarea mea: buffer de 5-10% din prețul imobilului pentru neprevăzut. Dacă cumperi un apartament de 100.000 EUR, ar trebui să ai acces la încă 5.000-10.000 EUR în afara prețului, înainte de a semna.

10. Recomandarea mea

Dacă ai ajuns la acest articol, probabil ești la început de drum. Cea mai bună investiție nu e să cauți cel mai mic preț, ci să cumperi corect. Costul ascuns al unei tranzacții proaste — o evaluare greșită, o clauză nefavorabilă, o problemă juridică nedetectată — e întotdeauna mai mare decât costul explicit al unui buyer's agent.

Dacă vrei să discutăm cazul tău, prima conversație e gratuită, 30 de minute, fără obligații. Îți spun sincer dacă e bine să cumperi acum sau mai bine aștepți.