În 2024-2025, România a trecut prin cea mai amplă reformă a pieței imobiliare din ultimul deceniu. Cunoscută colocvial ca "Legea Nordis" (după scandalul imobiliar cu acest nume), noua legislație aduce modificări substanțiale pentru oricine cumpără un apartament nou de la dezvoltator.

Acest articol explică pe înțelesul tuturor ce aduce nou legea, ce te protejează ca cumpărător, și la ce să fii în continuare atent.

Context: de ce a apărut legea

Între 2022-2024 au explodat cazurile de dezvoltatori care:

  • Încasau avansuri de la sute de cumpărători fără a mai finaliza construcția
  • Vindeau același apartament de mai multe ori (vânzări multiple)
  • Foloseau banii din avansuri pentru alte proiecte
  • Intrau în insolvență sau faliment, lăsând cumpărătorii cu un apartament neterminat și un credit în desfășurare

Legea vine să pună ordine în acest haos, impunând transparență și etapizare a plăților.

Principalele modificări pentru cumpărători

1. Cont escrow obligatoriu pentru avansuri

Toate sumele plătite de cumpărător înainte de finalizarea apartamentului trebuie să intre într-un cont escrow (de garanție), administrat de o bancă. Dezvoltatorul nu poate retrage banii decât etapizat, pe măsură ce construcția avansează.

Concret: dacă dezvoltatorul dă faliment mâine, banii tăi sunt în continuare acolo, în cont. Poți recupera avansul sau poți folosi banii pentru a termina construcția cu un alt constructor.

2. Etapizarea plăților

Plățile nu se mai pot face oricum, ci doar în funcție de stadiul construcției:

  • Avans inițial: max 15% (la semnarea promisiunii)
  • La fundație finalizată: încă 15%
  • La structură: încă 20%
  • La predare (cu proces-verbal): restul de 50%

Asta înseamnă că dezvoltatorul nu mai poate lua 50% din preț în avans, ca înainte.

3. Asigurare obligatorie a construcției

Dezvoltatorul e obligat să încheie o asigurare care acoperă:

  • Riscul de nefinalizare a construcției
  • Daune structurale în primii 10 ani

În caz de faliment al dezvoltatorului, asigurătorul preia și finalizează proiectul sau rambursează avansurile.

4. Publicare obligatorie a informațiilor

Dezvoltatorul trebuie să publice și să mențină actualizate, pe site-ul propriu și la dezvoltator:

  • Autorizația de construire
  • Stadiul fizic al construcției (cu fotografii)
  • Numărul de unități vândute vs. disponibile
  • Situația juridică a terenului
  • Eventuale litigii sau sechestre

5. Interdicția vânzărilor multiple

Nu se mai poate vinde același apartament către doi cumpărători. Promisiunea de vânzare se înscrie la ANCPI înainte de a fi semnată, iar dezvoltatorul nu mai poate vinde aceeași unitate imobiliară de două ori.

Ce câștigi tu, ca cumpărător

  • Siguranța banilor tăi — cont escrow, etapizare, asigurare
  • Transparență reală — știi exact în ce stadiu e construcția, câte unități mai sunt
  • Protecție juridică — interdicția vânzărilor multiple e acum sancționată penal
  • Recuperare în caz de faliment — asigurarea acoperă acest scenariu

Ce rămâne de făcut de partea ta

Legea nu te scutește de diligență. Iată ce trebuie să verifici în continuare, înainte de a semna:

  1. Extras CF pe dezvoltator și teren — verifică dacă există sechestre, ipoteci, litigii
  2. Autorizația de construire — cere o copie, verifică că e valabilă
  3. Contractul cu clauzele de etapizare — asigură-te că respectă legea (max 15% avans, cont escrow)
  4. Asigurarea dezvoltatorului — cere o copie a poliței
  5. Stadiul real al construcției — vizitează șantierul, cere fotografii recente
  6. Istoria dezvoltatorului — proiecte finalizate anterior, eventuale întârzieri sau probleme

Notarul va verifica actele, dar nu va face un audit al dezvoltatorului. Asta rămâne responsabilitatea ta sau a unui advisor specializat.

Calculează costurile pentru un apartament nou

TVA 21% (sau 9% tranzitoriu), notar, intabulare — vezi totul defalcat în 30 de secunde.

Calculează →

Concluzie

Legea Nordis nu e perfectă, dar pune bazele unui mediu mai sigur pentru cumpărător. Riscul nu a dispărut complet — un proiect prost administrat tot poate eșua — dar șansele au scăzut semnificativ, iar banii tăi sunt acum mult mai bine protejați.

Dacă ai în vedere un apartament nou și vrei o a doua opinie înainte de a semna, discutăm. Nu vând apartamente, le verific.