Când lucrez cu un cumpărător interesat de un apartament într-un bloc vechi din București, una dintre primele mele întrebări este: „Ce clasă de risc seismic are clădirea?”. Răspunsul nu e mereu simplu. Pe listele oficiale apar coduri precum Rs I, Rs II sau U2, care seamănă între ele, dar nu înseamnă același lucru. Chiar și în echipa noastră s-a întâmplat să le amestecăm, așa că am zis să le explic aici, pe înțeles.
Nu scriu ca să sperii pe nimeni. O clădire veche nu e automat o clădire periculoasă, iar o încadrare nu e o sentință. Este însă o informație care schimbă lucruri concrete: finanțarea, felul în care poți folosi apartamentul și costurile viitoare. Merită să o ai înainte de ofertă.
Clasele de risc seismic: Rs I, Rs II, Rs III și Rs IV
Clasa de risc seismic se stabilește printr-o expertiză tehnică făcută de un expert atestat, după codul de evaluare seismică P100-3. Legea 212/2022 definește patru clase:
- Rs I: clădiri care se pot prăbuși, total sau parțial, la cutremurul de proiectare. Este clasa cea mai vulnerabilă.
- Rs II: clădiri care pot suferi avarii majore, care pun în pericol siguranța utilizatorilor, dar la care prăbușirea este puțin probabilă.
- Rs III: clădiri care pot suferi avarii moderate, care pot pune în pericol siguranța utilizatorilor.
- Rs IV: clădiri la care comportarea așteptată la cutremur este similară cu a celor proiectate după normele actuale.
Un lucru pe care îl repet des: un bloc care nu apare pe nicio listă nu este „fără risc seismic”. Înseamnă doar că nu a fost expertizat. Asociația Inginerilor Constructori Proiectanți de Structuri (AICPS) a atras atenția exact asupra acestui mit.
U1, U2, U3: de ce nu sunt același lucru cu Rs I, Rs II, Rs III
Pe lista publicată de Primăria Capitalei prin AMCCRS vei găsi și clădiri marcate U1, U2 sau U3. Acestea sunt categorii de urgență, stabilite prin expertize făcute în anii '90, după un normativ care nu mai este în vigoare.
Diferența importantă este aceasta: categoriile U nu arătau cât de vulnerabilă e clădirea, ci în cât timp trebuia făcută consolidarea. U1 însemna 2 ani, U2 însemna 5 ani, U3 însemna 10 ani. Termenele acestea au expirat de decenii.
Așadar, U2 nu este „un fel de Rs II”, iar o clădire U3 nu e neapărat mai sigură decât una U1. Potrivit AICPS, categoriile vechi nu pot fi echivalate automat cu clasele actuale. Singura cale de a afla clasa reală este o expertiză nouă. Practic, o clădire marcată U are o expertiză veche, iar încadrarea ei actuală nu o cunoaștem.
Cum verifici clădirea înainte de ofertă
De obicei fac trei verificări, în această ordine.
1. Lista AMCCRS. Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic publică lista imobilelor expertizate din București, cu ultima încadrare și, unde e cazul, încadrările anterioare. Caut adresa exactă, inclusiv numărul și corpul de clădire, pentru că la aceeași adresă pot exista mai multe corpuri.
2. Asociația de proprietari. Întreb dacă există un raport de expertiză tehnică, din ce an este și ce concluzii are. Legea obligă proprietarii și asociațiile să transmită raportul autorităților locale, iar concluziile și încadrarea către Cadastru, în 30 de zile de la primire. Dacă se discută deja o consolidare, cer și hotărârile adunării generale.
3. Cartea funciară. Aici s-a schimbat ceva recent. Prin OUG 82/2025, din decembrie 2025 Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) are obligația să noteze în cartea funciară clasa de risc seismic, pe baza expertizei, pentru întregul imobil. De la 1 ianuarie 2026, proprietarii clădirilor Rs I și Rs II trebuie să le înscrie în cartea funciară în cel mult un an de la încadrare.
Extrasul de carte funciară devine astfel o sursă tot mai utilă. Totuși, ANCPI a precizat că nu are o evidență centralizată a clădirilor pe clase de risc. Așa că, dacă extrasul nu menționează nimic, nu trag concluzia că blocul nu are încadrare. Verific toate cele trei surse.
Ce înseamnă pentru creditul ipotecar
Aud des ideea că Rs I e exclus, dar Rs II „se analizează de la caz la caz”. Din ce am putut verifica în surse publice, la băncile mari nu este așa.
BCR scrie explicit, în condițiile sale de creditare, că nu acceptă în garanție imobile încadrate în Rs I sau Rs II. Într-un material avocatnet.ro din august 2025, Banca Transilvania a declarat că nu finanțează imobile Rs I, Rs II sau Rs III, iar ING că nu finanțează clădirile de pe listele publice de risc seismic, inclusiv cele marcate U1, U2 sau U3.
Pentru clădirile cu U1, U2 sau U3, BCR și Banca Transilvania cer o expertiză nouă care să stabilească clasa Rs, iar decizia vine abia după aceea. BCR cere și ca imobilul să poată fi asigurat.
Politicile se pot schimba și diferă de la o bancă la alta, așa că verificăm întotdeauna cu banca înainte de ofertă, nu după. Pentru un apartament eligibil, poți estima rata în calculatorul de credit.
Închiriere, spații comerciale și vânzare
Pentru clădirile Rs I, Legea 212/2022, completată prin Legea 426/2023, prevede câteva interdicții, valabile de la încadrare până la recepția lucrărilor de consolidare:
- locuințele nu pot fi închiriate și nici date în folosință (comodat);
- în spațiile cu destinație publică, precum comerț, alimentație publică sau cazare turistică, nu se pot desfășura activități care implică aglomerări de persoane;
- nu se pot amplasa reclame pe fațadă sau pe acoperiș;
- contractele de acest fel aflate în derulare încetează de drept la 30 de zile de la încadrare.
Nerespectarea acestor interdicții se sancționează cu amendă.
Pentru Rs II, legea nu prevede interdicția de închiriere. Există însă o regulă introdusă prin OUG 82/2025: după ce o clădire Rs I sau Rs II a intrat în programul național de consolidare și primăria a contractat proiectarea lucrărilor, proprietarii sunt notificați și au 6 luni să elibereze spațiile. În 45 de zile de la notificare trebuie să înceteze orice activitate, iar după acest termen este interzisă inclusiv închirierea în regim hotelier.
Vânzarea unui apartament dintr-o clădire Rs I sau Rs II nu este interzisă. Cumpărătorul trebuie doar să știe exact ce cumpără, iar cercul de cumpărători e mai mic, pentru că mulți au nevoie de credit.
Consolidarea: cine plătește
Clădirile Rs I și Rs II pot intra în Programul național de consolidare a clădirilor cu risc seismic ridicat. Beneficiarul programului este primăria, nu proprietarii direct, dar este nevoie de hotărârea asociației de proprietari, luată cu jumătate plus unu din numărul membrilor.
Statul finanțează nerambursabil cheltuielile eligibile. Celelalte cheltuieli sunt acoperite din bugetul local, iar consiliul local le poate declara nerambursabile sau le poate recupera de la proprietari.
În București, Consiliul General a aprobat în iunie 2026 un mecanism prin care Primăria plătește inițial aceste cheltuieli, iar proprietarii le returnează după recepție, fără dobândă: în până la 5 ani prin asociație sau, la cerere, în până la 15 ani, cu ipotecă în favoarea Municipiului. Primăria estimează aceste sume la 5% până la 15% din valoarea investiției, în funcție de clădire.
Două lucruri contează pentru un cumpărător:
- pe durata lucrărilor locatarii se mută, iar relocarea intră în sarcina primăriei;
- dacă apartamentul este vândut în primii 5 ani după recepția lucrărilor, proprietarul trebuie să ramburseze integral partea sa din sumele de la stat și de la bugetul local. Obligația este notată în cartea funciară.
Checklist înainte de ofertă
- Caut adresa exactă pe lista AMCCRS și notez ultima încadrare și anul expertizei.
- Cer asociației raportul de expertiză sau măcar concluziile lui.
- Cer un extras de carte funciară pentru informare și citesc partea a III-a, unde apar notările.
- Dacă blocul are doar U1, U2 sau U3, pornesc de la ideea că încadrarea actuală nu se cunoaște.
- Verific cu banca, în scris, dacă acceptă imobilul în garanție.
- Întreb dacă blocul e deja în programul de consolidare și în ce etapă se află.
- Dacă îl cumpăr ca investiție, verific clasa înainte să calculez randamentul din chirie.
- Compar prețul cerut cu toate cele de mai sus, nu doar cu prețurile din zonă.
Întrebări frecvente
Un bloc care nu e pe lista AMCCRS este sigur? Nu neapărat. Lipsa de pe listă înseamnă, de regulă, că blocul nu a fost expertizat. Nu spune nimic despre cum s-ar comporta la cutremur.
U2 înseamnă același lucru cu Rs II? Nu. U2 era o categorie de urgență din anii '90, care indica un termen de 5 ani pentru consolidare. Nu se poate echivala automat cu o clasă Rs. Doar o expertiză nouă stabilește clasa actuală.
Pot lua credit ipotecar pentru un apartament dintr-un bloc Rs II? Din ce au comunicat public BCR, Banca Transilvania și ING, nu. Politicile se pot schimba, așa că verificăm cu banca în fiecare caz.
Pot închiria un apartament dintr-un bloc Rs I? Nu. Legea interzice închirierea și darea în folosință a locuințelor din clădirile Rs I, până la recepția lucrărilor de consolidare.
Pot vinde un apartament dintr-un bloc Rs I? Da, vânzarea nu este interzisă. După o consolidare prin programul național însă, vânzarea în primii 5 ani de la recepție presupune rambursarea sumelor primite.
Cine plătește consolidarea? Prin programul național, statul acoperă nerambursabil cheltuielile eligibile. În București, restul îl avansează Primăria, iar proprietarii îl returnează în rate, fără dobândă.
Înainte să faci o ofertă
Dacă te uiți la un apartament într-un bloc mai vechi și nu ești sigur ce înseamnă încadrarea lui, hai să vorbim înainte să faci oferta. Verificăm împreună lista, documentele și opțiunile de finanțare, ca să decizi liniștit și în cunoștință de cauză.